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房屋征收項目相關(guān)培訓(xùn)

評估機構(gòu)根據(jù)房屋所有權(quán)證登記的房屋用途和建筑面積等內(nèi)容出具的分戶評估報告可作為補償依據(jù)，被征收人拒絕履行配合協(xié)助義務(wù)導(dǎo)致無法評估的，應(yīng)承擔(dān)不利后果——孫德興訴浙江省舟山市普陀區(qū)人民政府房屋征收行政補償案

本案要旨：被征收人拒絕履行配合與協(xié)助的義務(wù)導(dǎo)致無法評估，在此情形下，評估機構(gòu)根據(jù)房屋所有權(quán)證登記的房屋用途和建筑面積等內(nèi)容，結(jié)合涉案房屋外圍勘查情況，以征收決定公告之日為評估時點，對涉案房屋進(jìn)行評估，并出具分戶評估報告，程序并無不當(dāng)。故被訴房屋征收補償決定可將上述分戶評估報告作為補償依據(jù)。在決定中載明被征收房屋的裝飾裝修及附屬物經(jīng)入戶按實評估后，按規(guī)定予以補償，保護(hù)了被征收人依法可能獲得的權(quán)利。

來源：最高人民法院發(fā)布人民法院征收拆遷典型案例（第二批）2018.5.15

被征收房屋價值補償中的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)——高菊香訴新疆維吾爾自治區(qū)北屯市人民政府、北屯市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局行政賠償案

本案要旨：根據(jù)規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。這里的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。涉案被征收房屋為土木結(jié)構(gòu)，住宅用途，而其提供的預(yù)售商品房買賣合同中購買的房屋為框架結(jié)構(gòu)，商服用途，明顯不屬于類似房地產(chǎn)。故對被征收人的補償價格遠(yuǎn)低于市場價格的主張，法院不予支持。

來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2018-03-21

國有土地上被征收房屋價值評估時點的確定應(yīng)當(dāng)結(jié)合《征補條例》有關(guān)“公平補償”條款，作統(tǒng)一的法律解釋——居李等3人訴福州市鼓樓區(qū)人民政府房屋征收補償決定案

本案要旨：對法律法規(guī)中有關(guān)“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)結(jié)合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關(guān)“公平補償”條款，作統(tǒng)一的法律解釋，而不能靜止、孤立、機械地強調(diào)不論征收項目大小、征收項目實施日期、以及是否存在市、縣級人民政府及其職能部門的單方責(zé)任，也不考慮實際協(xié)議簽訂日或者補償決定作出日甚至實際貨幣補償款支付到位日的區(qū)別，均以征收決定公告之日作為評估時點。

來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2019-01-03

土地使用權(quán)系評估被征收房屋價值時應(yīng)考慮的因素——范永明訴天津市河北區(qū)人民政府征收補償決定及天津市人民政府行政復(fù)議案

本案要旨：對于涉案院落面積是否應(yīng)予補償?shù)膯栴}，根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條關(guān)于“被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素”的規(guī)定，土地使用權(quán)系評估被征收房屋價值時應(yīng)考慮的因素。

來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2019-04-22

房屋征收范圍內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅房屋的評估應(yīng)按照法定程序選定價格評估機構(gòu)，并以房屋征收決定公告之日作為評估時點——周雨根訴江蘇省泰州市海陵區(qū)人民政府房屋行政征收案

本案要旨：房屋征收補償安置方案中房屋征收范圍內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅房屋的評估價，系用于確定被征收房屋價值的依據(jù)之一，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定程序選定價格評估機構(gòu)，并以房屋征收決定公告之日作為評估時點則更加合理。

來源：中國裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2018-08-13

集體土地征收的程序主要包括以下九步

1、發(fā)布土地征收預(yù)公告

市、縣人民政府認(rèn)為土地征收符合《土地管理法》是土地征收程序正式啟動的標(biāo)志，其內(nèi)容包括：征收范圍和土地現(xiàn)狀、征收目的、開展土地現(xiàn)狀調(diào)查的安排等內(nèi)容。

2、開展土地利用現(xiàn)狀調(diào)查

土地征收預(yù)公告發(fā)布后，市、縣人民政府要組織有關(guān)部門和專業(yè)技術(shù)力量開展土地利用現(xiàn)狀調(diào)查，以準(zhǔn)確掌握被征收土地的基本情況。

3、開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估

土地征收預(yù)公告發(fā)布后，市、縣人民政府還應(yīng)當(dāng)開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，對征收土地的社會風(fēng)險狀況進(jìn)行綜合研判，確定風(fēng)險點，提出防范措施和處置預(yù)案。

4、擬定征地補償安置方案

市、縣人民政府在對土地征收進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估后，要根據(jù)評估結(jié)果決定是否征收土地。

5、發(fā)布征地補償安置方案公告

征地補償安置方案擬定后，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將征地補償安置方案進(jìn)行公告，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。

6、組織聽證

按照《土地管理法》及《土地管理法實施條例》規(guī)定，多數(shù)被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為擬定的征地補償安置公告不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織聽證。

7、簽訂征地補償安置協(xié)議

市、縣人民政府要確定征地補償安置方案，并組織有關(guān)部門與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人簽訂補償安置協(xié)議。簽訂補償安置協(xié)議是征地報批的前置條件。

8、報批土地征收

所有前期的征地程序都完成后，報有批準(zhǔn)權(quán)的國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)土地征收。

9、實施土地征收

土地征收申請經(jīng)國務(wù)院或者省級人民政府依法批準(zhǔn)后，由市縣人民政府組織實施。

征收過程中的注意事項

1. 項目開始之前對當(dāng)?shù)卣哌M(jìn)行梳理，了解當(dāng)?shù)卣魇昭a償標(biāo)準(zhǔn)的涵蓋范圍。不同地市標(biāo)準(zhǔn)略有差異，特需注意房屋價值是否包含裝修。

2. 明確委托方、產(chǎn)權(quán)方、項目名稱、評估范圍及價值時點等

3. 制表，在現(xiàn)場勘查之前，把可能需要登記的項目做成電子表格。

4. 現(xiàn)場登記清晰，比如主房、耳房、廚房或者東戶西戶等標(biāo)記清楚，在后期復(fù)核過程中清晰明了，不可混為一談。例如：同類型的房屋、構(gòu)筑物、裝修等不可直接進(jìn)行合并。

5. 若房屋包含裝修，則在現(xiàn)場登記時需對房屋的裝修程度進(jìn)行清晰的描述。

6. 現(xiàn)場勘查切記準(zhǔn)確、明細(xì)、速度要快、少說話、多做事。

7. 當(dāng)天完成電子表格的登記，照片的歸納整理，照片的拍攝需注意宏觀及局部的多方位拍攝。

8. 測算過程中，必須列明公式。

9. 與產(chǎn)權(quán)方不可私下接觸，不可私報數(shù)據(jù)。

10. 堅守準(zhǔn)則，又要靈活。